存量法收储在不同时间段是如何应用的？

存量法收储在不同时间段是如何应用的？
存量法收储自2007年开始被提出并实施，在中央健全城市廉租房制度及2010年加快发展公共租赁住房
事业中都有明确提及，例如通过政府新建、收购、改建等方式增加廉租房或公租房房源。2015年政府工
作报告强调将存量房作为保障房和安置房使用，随后地方政府跟进发文，明确可购买商品房用于保障房
和安置房建设。
近年来，收储工作的具体进展如何？为什么推进存量房收储工作？
从2022年下半年开始，地方政府开始尝试通过收购存量房来解决保障性和人才公寓的需求。2023年
初，央行创设租赁住房贷款支持计划，在八个试点城市支持市场化批量收购存量住房以扩大租赁住房供
给。今年5月17日，央行宣布设立总额3000亿元的保障性住房再贷款，将租赁住房贷款支持计划纳入统
一管理，标志着收储工作进入了一个新的阶段。央行设立保障性住房再贷款的主要目的是通过市场化方
式实现多重目标，包括但不限于加快去库存速度（从全国商品房待售面积、开工未竣工库存和取证未销
售库存的去化周期角度考虑）、促进保障性住房供给以及助力保交楼和白名单机制。相较于过去的棚改
货币化措施，当前收储行动虽然同样服务于去库存目的，但在机制、资金来源、规模等方面有所区
别，但都能有效改善房地产市场的现状。
保障性住房再贷款是什么？其主要特点有哪些？
保障性住房再贷款是由央行推出的结构性货币政策工具，规模为3000亿元，发给全国21家银行，银行
按照本金60%的比例获得资金，剩余40%由地方政府或地方国企筹集。该贷款用于严格限定条件下的存量
房收购，目标是房地产企业已建成未出售的商品房，并且只允许地方国有企业参与收购活动。贷款的资
金用途是建设配售型或配租型的保障性住房，期限一年，最多可展期四次，旨在通过市场化方式加速存
量商品房去库存，同时推动保障性住房供给和助力保交楼与白名单机制。
棚改货币化过程中，政府是如何与开发商合作并影响居民的杠杆撬动的？
在棚改货币化的过程中，地方政府直接与开发商进行交易，虽然对居民在收购环节进行了杠杆撬动的操
作，但实际上这一操作对于大多数居民的影响较小。资金流动路径是从央行到银行再到地方政府，再由
地方政府转交给开发商。收购后的房源主要用于建设保障房，并通过租金收入或销售回款偿还贷款。
棚改货币化的实施如何影响全社会住房总量及商品房价向？
棚改货币化会导致全社会住房总量下降，但具体表现为商品房从开发商转移到居民手中。随着楼市回
暖，开发商还会继续购地开发新房。虽然从资金持有角度看，仍然是居民和开发商占据主导地位，但从
存量商品房的流转角度来看，部分商品房已被转移到地方国企手中，并可能进一步进入金融部门。然
而，未来是否能真正进入金融部门取决于用于配售的比例以及市场修复程度等因素。
棚改规划的资金支持有多大，与收储融资相比有何差距？
棚改规划的资金主要来源于PSL（政策性金融机构专项支持），从2014年至2018年累计提供的金额约
为3.4万亿元，年均接近7000亿元。相比之下，截至当下，保障性住房贷款规模约3000亿元，两者资金
体量上存在较大差距。
棚改货币化对房地产市场的销售刺激作用有多大，与收储模式相比如何？
从2014年至2018年间，棚改共完成约2866万套住房，间接拉动商品房销售面积近10亿平方米，占同期
全国商品房销售面积的13.3%。而根据预估，收储模式仅可能带动销售面积占2-3年的销售面积
的4.7%，因此在经济体量和拉动销售规模方面，棚改货币化效果更为显著。
以旧换新政策与棚改收储的区别是什么？
以旧换新政策不仅涉及收购旧房，还通过协助置换、补贴等方式帮助居民卖出旧房并购买新房。其涵盖
了收购、帮卖、补贴等多种模式，由地方政府自主推行。而棚改收储主要由地方国企直接从开发商手中
购买新建房，仅推动了新房销售，未涉及二手房环节。
以旧换新与棚改收储的主要差异体现在哪些方面？
两者的差异主要表现在三个方面：一是参与主体不同，以旧换新涉及二手房和新房两条链路，而棚改收
储只涉及新房；二是居民参与意愿，在当前居住环境改善需求减弱的情况下，居民参与以旧换新的积极
性不高；三是运营难度和成本方面，地方国企收购二手住房后，运营成本较高且可能存在盈亏平衡挑
战。
5000亿资金规模是否足够进行商品房库存区划？
为了评估5000亿资金规模是否足以应对全国商品房库存区划的需求，我们主要从需求端入手，通过计算
现房库存去化周期降至过去十年均值所需的资金量来判断。结果显示，若仅针对现房库存去化周期缩短
至过去十年均值，即约为1.8到3万亿之间；而若考虑全国已开工未收库存和63层住宅库存去化周期调
整，所需资金总额将大幅增加至5.7到9.6万亿。因此，总体来看，全国库存去化的资金需求至少需要万
亿级别。
保障性住房专项贷款如何影响收储规模及潜在市场影响？
尽管全国范围内的库存去化需大量资金，但在特定条件下，如仅收购35层小户型房源并以60%到100%的
市价成交，结合保障性住房再贷款撬动的银行贷款以及地方国企自由出资比例，收储规模可能超
过5000亿。此外，在收储房源的具体执行过程中，将遵循平等自愿原则和政府主导下的市场化运作思
路，采用公开招标等方式提升透明度。具体到房源条件，一般要求产权清晰且已完成竣工验收，同时具
备适宜的居住环境和配套设施，面积多限定在120平方米以下，优先选择可封闭管理的整栋或单元楼
栋。由于云南临沧等地明确提出收购的房源只能用于出租而非出售，因此收储后的房源更倾向于转变为
保障性住房用于租赁，而非快速入市形成对现有市场的冲击。
收储房源后投放市场的可能性及其对市场的影响如何？
尽管部分地方提出了配售型保障房的可能性，但这并不会大规模地直接影响到市场。由于配售型保障房
相较于商品房具有显著的价格优势，短时间内会对商品房市场造成一定竞争压力。然而，考虑到配售型
保障房的实际定价往往低于收储成本，因此短期内转为配售的概率较低。另一方面，大多数收购房源用
于出租的概率较高，这将有效降低对市场的冲击。即使部分房源用于配售，其规模也将严格受限于各地
提出的配售型保障房筹建目标，据统计，2024年各省市平均计划筹建的配售型保障房约占当年商品住宅
成交量的10%，且实际投放市场的时间跨度较长，故整体上看，收储房源用于配售后对市场的影响较为
有限。
如果以市场价购买住宅并将其改造为保障性租赁住房，将面临多大的资金缺口？
根据测算，在综合考虑租金回报、运营成本及融资成本的情况下，若采用市场化住宅租金收益
率（约2%出头）来计算收益，而保障性租赁住房可能存在一定的折价及运营成本扣减，预计投资运营收
益率大约为1.41%。但由于配套融资成本较高（约2.4%），因此整个投资收益率会有将近1%的资金缺口。
为了改善收储项目的投资回报率，可以从哪些关键点着手？
可以通过以下几点提高投资回报率：一是折价收购，这可以提高租金回报率；二是降低融资成本，减轻
财务负担；三是提升地方国企运营效率，压缩运营成本。此外，地方政府可能提供财政补贴、税收优惠
或贴息政策以帮助平衡成本。通过上述手段，在敏感性分析中，假设按市价70%收购和融资成本降
至2.5%，则可实现投资项目收益率的基本持平。
贴息政策如何影响保障性租赁住房项目的资金平衡？
若要实现整个项目的收益平衡和商业可持续发展，政府贴息比例需达到1%以上。对于5000亿银行贷
款，贴息金额约为50至150亿元，如果集中在核心城市的几个地方政府分摊，每年财政补贴规模约
为4.3亿元，相对较小。然而，随着贷款规模增加和资产持有周期延长，地方政府持续财政补贴的压力
增大，同时还需要考虑其自身的财政压力。贴息政策能否稳定实施及发放金额和时间的不确定性也需要
观察。
未来保障性租赁住房收储工作中还需关注哪些重点？
未来的关注焦点主要包括：地方政府对保障性住房收储工作的推进进度；是否有足够的适合房源供
应；万亿级资金需求下，政策是否会对收储资金给予加码支持，以及是否能出台更多降低地方政府或地
方企业运营成本的政策；银行发放长期收购型租赁住房贷款时的期限不匹配问题如何解决；存量房用于
配售型保障房的情况，包括相关政策规定及其实际操作落地情况等。